3. Wonen en landschap

Advisering van de ARO over woningbouwplannen

In 2016 kwamen meerdere woningbouwplannen langs bij de ARO voor een ruimtelijk advies. De omvang en locatie van deze plannen liepen uiteen, de adviezen waren vaak negatief. Ellen Marcusse en Rob van Leeuwen kijken hierop terug en constateren dat de rol van de ARO alleen zinvol is wanneer de commissie in een vroeg stadium bij de planvorming wordt betrokken.

"De ARO moet meer aan de voorkant betrokken worden bij woningbouwontwikkelingen."

“Waar kijkt de ARO naar en hoe wordt er door de ARO naar plannen gekeken?”, dat is volgens Rob een belangrijke vraag. “De ARO kijkt vooral naar de ruimtelijke aspecten, in relatie tot de wijdere omgeving: hoe zijn de condities van het landschap in het plan verwerkt en hoe beleven mensen het landschap? Bij alle woningbouwplannen die in de ARO langskwamen zie je grote dichtheden, waarin het onderdeel ‘ruimte’ niet goed is uitgewerkt. Uitgangspunt is bijvoorbeeld ‘zichtlijnen handhaven’, maar in het plan blijken die dan in tuinen te liggen: één boom en weg is de zichtlijn.” ”Het gaat er om wat een nieuwe uitbreiding betekent voor het dorp, welke kwaliteit het toevoegt. Het mag geen aanhangsel zijn”, vult Ellen aan. “Het ingewikkelde is dat er altijd al een financieel kader is, waardoor de aantallen woningen al vastliggen.”

“Woningbouwplannen hebben vaak een overladen programma, dat geen recht doet aan de plek.”

De ARO heeft over verschillende plannen geadviseerd. “Nieuwe woningbouw zit altijd ergens tegenaan”, constateert Ellen. “Vaak gaat het om een substantiële uitbreiding van een bestaand dorp of lint. De relatie van het bestaande met de omgeving verandert. De kunst is om te zorgen dat er een nieuwe, kwalitatief goede relatie ontstaat.” Ellen onderscheidt, terugkijkend op 2016, drie typen ontwikkelingen: grotere uitbreidingen , zoals Cruquius Wickevoort (600-1000 woningen), dorpsuitbreidingen van ca. 100 woningen die nieuwe uitstulpingen vormen aan een bestaand dorp of lint (deze komen het meeste voor) en ten slotte de uitzonderingen of incidenten, met een beperkt aantal woningen. “De laatste categorie komt vaak voort uit een stoppend (agrarisch) bedrijf, dat wordt opgekocht door een ontwikkelaar of waar een familie zelf gaat ontwikkelen. Veelal gaat het daarbij om bijzondere plekken in het landschap”, zegt Ellen. Ze haalt Nieuw Calslagen en Groenewoud als voorbeeld aan. “Bij deze ontwikkelingen is het van belang om geen overladen programma te kiezen, om goede referenties te gebruiken en ontwerpuitgangspunten te hanteren die passen bij de bijzondere plek. Vaak wordt eerder gedacht vanuit de particulier en te weinig vanuit het algemeen belang.”

“De relatie met de omgeving ontbreekt vaak in plannen en er is geen doorkijk naar de toekomst.”

“De omvang van de opgave en de locatie ervan verschilde, maar de adviezen van de ARO waren kritisch.  Dat geeft te denken”, aldus Ellen. “De ontsluiting, de begrenzing, het woonmilieu, de fasering en de aard van de openbare ruimte zijn steeds terugkerende aspecten waar de ARO iets over op te merken had. Wat betreft de interne structuur en kwaliteit hield de ARO het vooral bij suggesties. De belangrijkste opmerkingen betroffen de relatie met de omgeving en met welke middelen de kwaliteit daarvan geborgd kan worden. En ook: welke condities voor de toekomst schep je met het plan?” Rob beaamt dit: “Dat gaat dan om de niet-bedoelde gevolgen. Blijft de omgeving zoals die nu is? Dat hangt vaak samen met de ontsluiting van een plan.” Beiden: ”Blijkbaar is de ontwerpopgave die het provinciale beleidskader stelt voor de plannenmakers niet altijd duidelijk genoeg.”

“De ARO moet meer aan de voorkant betrokken worden bij woningbouwontwikkelingen, zodat er nog iets kan worden bijgedragen aan de ontwerpuitgangspunten”, zegt Ellen. “Bij plannen zijn vaak veel partijen betrokken en moet er met heel veel aspecten rekening gehouden worden. Zo ontstaat er een overladen programma. Het plan mag niet een optelsom worden van allerlei wensenlijstjes. De Leidraad Landschap en Cultuurhistorie geeft algemene principes aan, de ARO kijkt locatie-specifieker. De ARO ontwerpt niet, maar kan wel bijdragen aan de agenda van een plan. Het gaat om het maken van een robuust verhaal, dat lang meekan en dat het plan op koers kan houden.”  Rob vult aan: “Het gaat erom hoe het ontwerpproces verloopt. Als de ARO vroeg betrokken wordt kan de commissie aan het begin van het proces aangeven dat er op verschillende schaalniveaus naar een plan moet worden gekeken en ontwerprichtlijnen meegeven die aan het landschap zijn ontleend. Dit biedt overigens lang niet altijd een garantie voor een goed plan.” “Een ander aandachtspunt is hoe het plan vervolgens in het bestemmingsplan is geborgd”, aldus Rob.

Ellen haalt het plan voor Cruquius Wickevoort als voorbeeld aan. “Dit is een mooie opgave, met een naar binnen gekeerde wereld. Je ziet echter dat het woningbouwprogramma zich niet beperkt tot het ‘landgoed’, maar dat daar buiten ook woningen komen. Hierbij wordt het woord ‘wonen in een moestuin’  gebruikt, maar in werkelijkheid gaat het gewoon om woningen en tuinen. Taal en de verwachtingen die benamingen scheppen spelen zetten je soms op het verkeerde been. De ARO kijkt vooral naar hoe een plan ruimtelijk uitpakt.”

Rob stelt dat de provinciale eis dat een plan rekening houdt met de cultuurhistorie en kwaliteiten van de plek en de omgeving niet altijd tot ruimtelijke conclusies leidt. “Vaak zie je dat ontwerpbureaus het lijstje van aandachtspunten uit de Leidraad langslopen, maar daar geen conclusie aan verbinden –  het krijgt geen gevolg in het plan. De ARO kan helpen om het ‘gat’ tussen de Leidraad, die niet anders dan in algemene termen beschrijft, en het uiteindelijke concrete ontwerp op te vullen: de bedoeling ervan ‘interpreteren’ en ‘vertalen’ naar het concrete plan. Vaak gaat het ook om uitzonderingen op de regel. De ARO moet daarom preciezer zijn in haar advies en ook met voorbeelden komen van geslaagde plannen in plaats van te zeggen dat het niet goed is. De nieuwe Leidraad Landschap en Cultuurhistorie zal overigens ook beter voorzien in goede voorbeelden.”  

“De ARO zou eigenlijk een cadeau moeten zijn, een gratis advies van professionals.”

“De ARO moet zich goed realiseren in welk stadium een plan zich bevindt”, zegt Ellen. “Voorkomen moet worden dat plannenmakers zich bestraft voelen. In een te laat stadium iets over een plan zeggen heeft dus geen zin, het in een vroeg stadium meedenken over de uitgangspunten wel. Veel plannen zitten op de overgang van bestaande bebouwing naar buitengebied. Het gaat dan om de betekenis van de plek en hoe een ontwikkeling zich verhoudt tot het bestaande dorp en het buitengebied. Plannenmakers en gemeente zitten vaak teveel op de oplossing zelf.” “Dit vraagt ook wel iets van de gemeente”, vult Rob aan. “Als de gemeente er alleen op uit is om de ARO te ‘doorstaan’ gaat het wel eens mis. Wij gaan er vanuit dat gemeente en initiatiefnemer moeten streven naar een goed plan, open staan voor advies en ook meer denken in kansen.” Ellen: “De ARO zou eigenlijk een cadeau moeten zijn, een gratis advies van professionals. Het proces van adviseren moet opener en vooraf duidelijk zijn bij partijen.”

Ellen komt terug op de doorkijk naar de toekomst. “Ontwerpprincipes moeten het bestaande en toekomstige landschap verbinden. Door ontwikkelingen en dynamiek ontstaan een nieuwe laag in het landschap.” Rob vult aan: “Het landschap verandert en de vraag is wat er mogelijk is om de betekenis van het landschap op een andere manier vorm te geven. Hiervoor is een nieuw ontwerp-repertoire nodig. Dit stelt ook eisen aan de kwaliteit van de ontwerpers die de plannen maken.”  De slotvraag luidt: kan de ARO in het ontwerpproces een meer stimulerende rol vervullen?

Ellen Marcusse

Stedenbouwkundige

vast lid van de ARO sinds september 2016

Eigenaar EM-Studio voor ontwerp en advies, lid van het Algemeen Bestuur van Waterschap Zuiderzeeland, gastdocent aan de Academie van Bouwkunst Amsterdam, lid diverse adviescommissies.

Aandachtsgebieden:
ruimtelijk ontwerp en advies, ruimtelijk beleid en ruimtelijke kwaliteit, welstand en monumenten.

Rob van Leeuwen

Landschapsarchitect

vast lid van de ARO van november 2010 t/m mei 2016

Eigenaar Morgenster Landschap, curator Landschapstriënnale 2017 en OVERMOOI 2016, lid diverse adviescommissies, zelfstandig publicist.

Aandachtsgebieden:
landschap, ruimtelijke kwaliteit, uitnodigingsplanologie, ruimte en taal.
  • 1. Woningbouw Kerkbuurt Wijdenes, gemeente Drechterland
  • 2. Woningbouw Reigersborg-Zuid V Hoogkarspel, gemeente Drechterland
  • 3. Woningbouw Neck Zuid, gemeente Wormerland
  • 4. Woningbouw Nieuw Calslagen, gemeente Aalsmeer
  • 5. Cruquius Wickevoort, gemeente Haarlemmermeer
  • 6. Stedenbouwkundig plan en BKP Groenewoud, gemeente Wijdemeren (tweede behandeling)

De gemeente Drechterland wil maximaal 62 woningen realiseren bij de kern Wijdenes, achter de bebouwingslinten van het dorp. De planlocatie ligt in het landelijk gebied. De gemeente heeft een organisch groei voor ogen, afhankelijk van de marktvraag in verschillende fases.

 

1 a. Voorbeelduitwerking Kerkbuurt Wijdenes

Voorbeelduitwerking (bron: Ruimtelijke onderbouwing Kerkbuurt Wijdenes, BügelHajema, april 2015)

 

1 b. Mogelijke verkaveling bij 62 woningen

Mogelijke verkaveling bij 62 woningen (bron: Beeldkwaliteitsplan Kerkbuurt Wijdenes, BügelHajema, december 2015)

 

 

ARO-advies (26 januari 2016)

De ARO is kritisch over de locatie en het plan en geeft aan dat het op een aantal punten beter moet worden onderbouwd en uitgewerkt. Het advies van de ARO is daarom negatief.

De ARO heeft vraagtekens bij de meerwaarde die deze ontwikkeling heeft voor de rest van het dorp, met name waar het gaat om kwaliteit en gebruik van de openbare ruimte. De ARO zou meer zekerheid willen dat de in de illustratieve uitwerking aangeduide groen-blauwe rand er ook daadwerkelijk gaat komen en ook kwaliteit en meerwaarde voor het dorp krijgt. De ingetekende woningen in de verschillende planfases en de getoonde referentiebeelden voor de woningen lijken weinig realistisch; in de praktijk zal er sprake zijn van meer menging van woningtypen, waarbij ook kleinere, goedkopere woningen (met kwaliteit) zullen worden gebouwd. Het plan lijkt in zijn aard en uitwerking meer op een traditionele, gefaseerde ontwikkeling, dan de bedoelde organische ontwikkeling. Tenslotte doet de ARO nog de suggestie om bewoners meer bij de planvorming te betrekken en hiermee de ontwikkeling meer ‘van en voor het dorp’ te maken.

Met het plan Reigersborg Zuid V wil de gemeente Drechterland maximaal 90 woningen realiseren bij de reeds bestaande wijken van de uitbreiding Reigersborg bij Hoogkarspel. Reigersborg Zuid V zal de afronding zijn van Hoogkarspel aan de westzijde. De gemeente wil de uitbreiding/afronding gefaseerd uitvoeren met in de eerste fase ongeveer 45 woningen en vervolgens maximaal 15 woningen per jaar. Tussen Reigersborg V en de toekomstige Westfrisiaweg zal een geleidelijke overgang van de kern naar het buitengebied komen.

 

2 a. Ontwerpprincipes Reigersborg V

Ontwerpprincipes (bron: Uitbreiding Hoogkarspel Reigersborg V, Kader voor beeldkwaliteit, BügelHajema, december 2015)

 

2 b. Mogelijke verkaveling Reigersborg V

Mogelijke verkaveling (bron: Uitbreiding Hoogkarspel Reigersborg V, Kader voor beeldkwaliteit, BügelHajema, december 2015)

 

 

ARO-advies (26 januari 2016)

De ARO constateert dat het plan voortborduurt op de eerder gerealiseerde uitbreidingen aan de zuidzijde van Hoogkarspel, wat op deze locatie ook voor de hand ligt. De ARO adviseert positief over dit plan, maar geeft nog wel een paar suggesties mee voor de uitwerking. Wat betreft het parkje aan de westzijde gaat de voorkeur van de ARO uit naar een vormgeving en inrichting die beter aansluit bij de lokale landschappelijke structuur en daarin gebruikte vormen van beplanting en water. Er is in het plan een aantal extreme referentiebeelden gebruikt voor de woningen; gevraagd wordt om hier meer realistische beelden voor te gebruiken, ook van goedkopere woningen.

De ontwikkeling omvat uit een dorpsuitbreiding met 63 woningen en een reconstructie van het sportpark. De reconstructie van het sportpark bestaat uit het aanleggen van twee nieuwe voetbalvelden, waarvan één veld in kunstgras, twee korfbalvelden, een trainingsveld en 14 jeu de boules banen. Tevens komen er nieuwe verenigingsgebouwen.

De woningbouw sluit zo veel mogelijk aan bij de huidige bebouwing van Neck zuidoost. Er is gekozen voor een compacte bebouwing, waarbij de nieuwe sportvelden waar mogelijk zijn gesitueerd op de huidige sportvelden.

Voor de ontsluiting van de woningen en het sportterrein wordt een nieuwe ontsluitingsweg aangelegd. Een ontsluiting van het woningbouwplan Neck-Zuid via de bestaande kern naar de Noorderweg en Neckerstraat zou leiden tot een extra verkeerstoename op de betreffende straten (ca. 440 motorvoertuigbewegingen per dag). Dit is ongewenst wat betreft verkeersveiligheid en hinder door geluid en trillingen. Daarom is een nieuwe ontsluitingsweg voor nieuwbouw en sportpark geprojecteerd, haaks op de zuidrand van het plan, die door het agrarisch gebied snijdt en zuidelijk aansluit op de Munnikdijkweg.

Het plan voor de ontsluiting van Neck-Zuid is in januari 2014 reeds aan de ARO voorgelegd. De woonwijk en het sportpark vielen volgens de toen geldende verordening binnen het BBG.  Wel maakte de ARO toen een opmerking over de woonwijk. Het bestemmingsplanplan heeft de fase van voorontwerp reeds doorlopen.

 

3 a. Ligging plan tov Neck

Ligging van het plan t.o.v. Neck (witte stippellijn rechtsonder) (bron: Stedenbouwkundig ontwerp, beeldkwaliteit, groenplan, Gemeente Wormerland/bpd Ontwikkeling/RRog Stedenbouw en Landschap, juni 2015)

 

3 b. Aangepast stedenbouwkundig plan Neck Zuid

Aangepast stedenbouwkundig plan (Bron: RRog Stedenbouw en landschap, januari 2015)

 

 

ARO-advies (19 april 2016)

De ARO is over het algemeen positief over deze ontwikkeling, maar heeft nog wel een paar opmerkingen en verbeterpunten. Zoals reeds aangegeven in een eerder advies (januari 2014) vindt de ARO het huidige voorstel voor de ontsluiting van Neck Zuid een te grote inbreuk op de kwaliteiten van het polderlandschap en geeft zij de voorkeur aan een kortere ontsluitingsweg, die haaks aansluit op de Munnikdijkweg. Verder zijn er nog suggesties bij de inrichting en begrenzing van de uitbreiding. Bij de inrichting van de nieuwe woonwijk dient beter aangesloten te worden bij het dorpse karakter van Neck. Het stratenpatroon hoeft niet anders, maar voorgesteld wordt om in plaats van de strakke rijtjes woningen, te zoeken naar meer ruimtelijke afwisseling in en menging van woningtypen. Verder dient de groene omzoming van het plan minder zwaar te worden aangezet. Als het plan op genoemde punten wordt aangepast dan kan de ARO instemmen met deze ontwikkeling.

De gemeente Aalsmeer wil 18 woningen realiseren bij het (vroegere) buurtschap Calslagen, aan de Westeinderplas, net ten westen van Kudelstaart.

Het plangebied is gelegen in het oeverland van de Westeinderplassen, een veenpolderlandschap, grenzend aan het droogmakerijenlandschap ten zuiden van de plas, daarvan gescheiden door de Herenweg, een historische structuurlijn.  Ter plaatse is sprake van een open tot zeer open gebied (de plas) tot een matig open c.q. gesloten landschap (het oeverland en het gebied Kudelstaart).

Het nabijgelegen Kudelstaart is aangeduid als een dijkdorp/lintdorp. Meer dan aan Kudelstaart refereert het aan het veel oudere buurtschapje Calslagen op de kruising van de Herenweg en de voormalige Breggevaart. Van het buurtschap resteren nog de fundamenten van de kerk en een oude boerderij.

In de stukken wordt verwezen naar de Nota Belvedère (1999) die tot doel heeft de cultuurhistorische identiteit meer richtinggevend te laten zijn voor de inrichting van de ruimte. Uitgangspunt van deze nota is behoud door ontwikkeling. De ontwikkeling van Nieuw Calslagen is gericht op het zichtbaar maken van de cultuurhistorische waarden in dit gebied. Dit komt tot uitdrukking in de schaal en situering van de bebouwing en in de inrichting en materialisering van de openbare ruimte. Ook een aantal kunstobjecten in dit gebied zal bijdragen om de geschiedenis van Calslagen te doen herleven.
4 a. Ruimtelijke hoofdopzet Nieuw Calslagen  4 b. Aangepast plan Nieuw Calslagen

Ruimtelijke hoofdopzet Nieuw Calslagen(links) een aangepast plan (rechts, na ARO19 april 2016) (bronnen: Beeldkwaliteitsplan Nieuw Calslagen, gemeente Aalsmeer, februari 2015; resp. Plankaart BFAS, mei 2016)

 

4 c. Impressie zichtlijn

Impressie zichtlijn door het gebied (bron: BFAS, april 2016)

 

 

Advies ARO (19 april 2016)

De ARO vindt het een sympathiek plan, omdat er een poging wordt gedaan om nieuwe kwaliteit toe te voegen aan deze bijzondere plek aan de Westeinderplassen. Het programma is voor deze locatie echter veel te zwaar. De opzet is te formeel, de voorgestelde woningen zijn te uniform en de massa ervan is te groot, waardoor het plan meer doet denken aan een dichtbebouwd vakantiepark dan een woonwijk. Er is in verhouding teveel bebouwd en te weinig onbebouwd gebied, waardoor ook de zichtlijnen tussen de openbare weg en het water te beperkt zijn. De ARO adviseert op dit moment daarom negatief, maar ziet goede mogelijkheden voor verbetering. De commissie kan pas positief adviseren als er meer lucht komt in het plan en ziet het plan daarom graag nog een keer terug.

 

Advies ARO (24 mei 2016)

De ARO ziet een duidelijke verbetering in het plan ten opzichte van de vorige behandeling, maar kan nog niet met het huidige ontwerp instemmen. Er zit meer lucht in en de zichtlijnen tussen weg en water zijn iets verbeterd. De commissie heeft er echter geen vertrouwen in dat de zichtlijnen echt gaan werken, zoals op de visualisaties wordt gesuggereerd. De mogelijkheid van particulieren om hun terrein naar eigen wens in te richten biedt daarvoor onvoldoende garantie. De ARO vindt dat het plan op twee gedachten hinkt: aan de ene kant wordt gezocht naar een landschappelijke inrichting, met daarin losse woningen met een vergelijkbaar volume, aan de andere kant wordt een poging gedaan om een formeel buurtschapje te maken, als een ensemble rondom de voormalige kerk. De ARO doet meerdere concrete suggesties voor andere keuzen in het ontwerp, die betrekkelijk weinig inspanning kosten, maar waardoor het ontwerp veel aan kwaliteit zou kunnen winnen. Zo wordt voorgesteld om twee woningen aan de zijde van de weg achterwege te laten, in plaats van woningen die verder van de weg afliggen, zodat er meer garantie is dat de zichtlijnen daadwerkelijk gaan werken.

Voorontwerpbestemmingsplan (vobp) ‘Cruquius Wickevoort ’, gemeente Haarlemmermeer. De naam van het plan verwijst naar een van de eerste eigenaren, Hendrik van Wickevoort Crommelin.

In de Structuurvisie Noord-Holland 2040 en de Provinciale Ruimtelijke Verordening is ‘Haarlemmermeer west’, waar dit plangebied deel van uitmaakt, aangeduid als een van de transformatiegebieden. In de lopende wijziging van de Provinciale Ruimtelijke Verordening is voorgesteld deze aanduiding te schrappen.

Het voorontwerp bestemmingsplan voorziet in de bouw van minimaal 600 – maximaal 1.000 woningen en voorzieningen op en bij Cruquiushoeve (een verpleeginrichting voor epilepsiepatiënten).

 

5 a. Ligging plangebied

Ligging plangebied (bron: Toelichting Concept voorontwerp bestemmingsplan Cruquius Wickevoort, gemeente Haarlemmermeer,  mei 2016)

 

5 b. Essentiekaart

Essentiekaart Cruquius Wickevoort, Concept definitief stedenbouwkundig ontwep, VenhoevenCS architecture+urbanism, SEIN, Heren 5 en Landlab, juli 2016

 

 

ARO-advies (4 oktober 2016)

De ARO heeft waardering voor de presentatie en is overwegend positief over de manier waarop het plan is uitgewerkt. De commissie geeft wel een aantal opmerkingen en aandachtspunten mee voor de verdere uitwerking ervan.

De relatie met het naastgelegen gemaal Cruquius, waar de geschiedenis van de polder afleesbaar is, komt in de plannen nog niet duidelijk naar voren. Het deel van het plan dat aansluit bij het terrein waar het gemaal en het museum zich bevinden zou met het oog op de cultuurhistorische waarde een bijzondere en weinig of niet bebouwde plek moeten zijn, die zich als ruimtelijke eenheid onderscheid ten opzichte van de dijk en het ‘landgoed’. Vraag is of de in de essentiekaart weergegeven woonbebouwing in een grote moestuin daarvoor wel de juiste insteek is. Het is gezien het belang van deze plek in relatie tot de ambities rondom het museumgemaal en de Ringdijk beter om het programma voor dit deelgebied pas in een zo laat mogelijk stadium te definiëren. De ARO vraagt verder meer aandacht voor de verkeersafwikkeling, waarbij met name de kwaliteit van de Spieringweg als onderdeel van de oorspronkelijke polderstructuur in het geding is. Uitgaande van het concept ‘dubbeldorpen´ mist de ARO de relatie met de ontwikkelingen op een hoger schaalniveau, zowel ruimtelijk als op het niveau van voorzieningen. De relatie met de toekomstige ontwikkelingen aan de andere zijde van de N201 ziet de ARO graag concreter uitgewerkt. Ten slotte wijst de ARO erop dat het plan over het hele plangebied berekend weliswaar een lage woningdichtheid heeft, maar dat het, gegeven de netto-bruto verhouding van het plan toch vol wordt. Vanuit ruimtelijke kwaliteit biedt het plan ten opzichte van de gegeven verkaveling geen ruimte voor verdere verdichting van het woningbouwprogramma, als blijkt dat dit vanuit bijvoorbeeld marktomstandigheden gewenst zou zijn. De ARO ziet graag dat de programmatische bandbreedte in overeenstemming wordt gebracht met het laadvermogen van de locatie. Dat betekent dat het maximaal programma veel dichter bij de aantallen van de huidige verkaveling moet liggen.

De ARO ziet het plan, met genoemde verbeterpunten,  graag nog een keer terug.

Het project behelst een ingrijpende groen-blauw-rode herinrichting van het gebied ten zuiden van Kortenhoef. Het project Groenewoud, zoals beschreven in het Masterplan omvat:

  • Het opruimen van de huidige verrommeling op en rond de vuilnisbelt;
  • Het saneren van de voormalige vuilnisbelt (30 ha) ten zuiden van Kortenhoef (saneren is in dit geval: isoleren van omgeving, afdekken met een leeflaag en monitoring);
  • Het realiseren van de EHS in het plangebied als onderdeel van de totale ecologische hoofdstructuur (EHS);
  • Het verbeteren van de waterkwaliteit (prioritair KRW-gebied) en waterhuishouding in het gebied;
  • Het vergroten van de recreatiemogelijkheden, het aanleggen van enkele wandel en fietsverbindingen door het gebied;
  • Verbetering van het agrarisch grondgebruik in relatie tot de natuurdoelstelling;
  • Het realiseren van maximaal 70 waterwoningen als kostendragers voor sanering en herinrichting van het gebied, waar de natuuropgave deel van uitmaakt.

Dit zal leiden tot een kwaliteitsverbetering van het gehele plangebied.

Het BKP en stedenbouwkundig plan is gemaakt om enerzijds nader zicht te krijgen op de kwaliteit van de landschapsontwikkeling: een samenhangende robuuste structuur inclusief de gemaakte inrichtingskeuzes. Anderzijds is het gemaakt om inzicht te geven in hoe het bijzondere nieuwe woonmilieu vorm zal krijgen. Het oorspronkelijke masterplan wordt hiermee op meerdere vlakken nader uitgewerkt.

Het landschapsplan vormt het uitgangspunt voor de stedenbouwkundige uitwerking van de woonbuurten van Groenewoud. De sanering van de belt, de natuurontwikkeling en de aanleg van de drie woonbuurten met waterwoningen worden in het landschapsplan in samenhang beschouwd.

De hoge duurzaamheidsambities voor het plan worden vanuit het Active House principe uitgewerkt naar maatregelen op twee complementaire niveaus:

  1. maatregelen op de schaal van het hele woongebied;
  2. keuzemogelijkheden voor bewoners op woning- en kavelniveau.

Om een woonmilieu te ontwikkelen dat uniek is en opgaat in het landschap wordt het plan op alle hiervoor relevante onderdelen uitgewerkt: situering, oriëntatie, typologie, ontsluiting, groen, water, parkeren en inrichting. Deze aspecten zijn verenigd in de stedenbouwkundige verkaveling.

 

6 a. Stedenbouwkundig plan Groenewoud

Stedenbouwkundig plan (bron: Stedenbouwkundig plan Groenewoud, Rob Aben landschapsarchitectuur / Rho Adviseurs voor leefruimte, oktober 2016)

 

6 b. Impressie waterwoningen

Impressie waterwoningen (bron: Stedenbouwkundig plan Groenewoud, Rob Aben landschapsarchitectuur / Rho Adviseurs voor leefruimte, oktober 2016)

 

 

ARO-advies (13 december 2016)

De ARO constateert dat er veel is gebeurd ten opzichte van het plan dat vorig jaar in de commissie werd gepresenteerd. Met name het vervallen van de toegangsweg vanuit westelijke richting wordt als winst gezien. De ARO heeft echter nog teveel opmerkingen bij de uitgewerkte en gewijzigde plannen om nu een positief advies uit te brengen.

De commissie ziet de drie woonbuurten op de schaal van de polder als samenhangend woonlandschap en zou het voorliggende ontwerp om die reden dan ook graag anders uitgewerkt zien. De huidige voorgestelde differentiatie per woonbuurt en het toestaan van een veelheid aan vormen en materialen geeft in plaats van samenhang een rommelig beeld, terwijl de woningen juist ondergeschikt zouden moeten zijn aan het landschap.

De ARO heeft vooral bezwaar tegen de ligging en opzet van het zuidelijke woonbuurtje. De commissie begrijpt dat de landschappelijke setting meerwaarde heeft voor de bewoners, maar door te kiezen voor de huidige opzet, met weinig beplanting, zullen de woningen vanuit alle richtingen teveel in het oog springen. Als oplossing zou moeten worden onderzocht of het  mogelijk is  de locatie van het buurtje te veranderen zodat het minder in het zicht ligt en om een deel van de woningen in meer autarkische opzet te realiseren, waardoor een lichtere vorm van verstedelijking wordt gerealiseerd, terwijl door een exclusiever woonmilieu eenzelfde opbrengst wordt gegenereerd.

Daarnaast moet worden voorkomen dat in het noordelijk woonbuurtje een dusdanige landschappelijke verdichting en ruimtelijke opzet ontstaat dat het gaat lijken op de landgoederenzone ten oosten van het plangebied. Ook dit woonbuurtje zou meer te gast moeten zijn in het landschap.

Tenslotte vraagt de ARO om de eisen aan woningen en voorzieningen in toetsingskaders zo concreet mogelijk te omschrijven en te zorgen dat ze ook waar te maken zijn.