Risicovolle verplaatsingen en vergrotingen van bedrijven in het buitengebied
In de gemeente Koggenland vindt, net als in andere delen van West-Friesland, schaalvergroting plaats van landbouwbedrijven. Ook worden er agrarische en andere bedrijven verplaatst, soms naar landschappelijk kwetsbare locaties. In een bruine kroeg in Wogmeer praten Jan Winsemius en Eric-Jan Pleijster met elkaar over de schaalvergroting in relatie tot het draagvermogen van het landschap, met nadruk op de bebouwingslinten waar ontwikkelingen plaatsvinden.
“Het is tijd voor een goed onderbouwde gemeentelijke visie, die voorsorteert op de komende schaalvergroting van bedrijven.”
- Een gesprek tussen Jan Winsemius en Eric-Jan Pleijster
- Plannen en ARO-adviezen
Jan trapt af en geeft aan dat de bebouwingslinten in deze omgeving heel kenmerkend zijn. “In de linten is in meerdere of mindere mate sprake is van bedrijven en burgerwoningen. Er zijn bebouwingslinten waar al veel grote bedrijven aan liggen, maar ook meer authentieke, nog gave linten. Ook de mate van afwisseling in ruimtelijke verdichting en openheid verschilt van lint tot lint. In deze omgeving zijn meerdere individuele ontwikkelingen van bedrijven aan de orde die behandeld zijn in de ARO.”
“Sommige bedrijven zou je eerder op een bedrijventerrein verwachten, dan hier in het kwetsbare landschap”, vult Eric-Jan aan. “Vaak is het argument: er zit hier toch al een bedrijf en dat mag groeien op de huidige plek. De plannen zijn eigendoms-gestuurd.” Jan zegt hierop dat je ook meer los van eigendomsgrenzen zou moeten kunnen bouwen wil je de kwaliteit van het landschap borgen. Groei van agrarische bedrijven is geen incident, maar omdat een visie op de doorontwikkeling van linten ontbreekt, ontstaan wel steeds ongelukken. Elk lint vraagt om een heldere visie op de groeiruimte; in het ene lint kan meer dan in het andere, maar ook in gave linten zullen bedrijven groeien”, aldus Jan.
“Inpassing wordt gezien als iets wat zo nodig moet, de mogelijkheden en voordelen van een zorgvuldige inpassing worden echter nauwelijks onderkent.”
Volgens Eric-Jan gaat inpassing om het verbinden van een ontwikkeling met de omgeving. “Daarbij moet je alle relevante aspecten, zoals cultuurhistorie, water, ecologie en recreatie meenemen. Nu bestaat de enige vorm van inpassing in veel plannen alleen uit een poging om met schaarse, onsamenhangende beplanting (vaak coniferen) grote gebouwen aan het zicht te onttrekken. Vaak ontbreken kennis en ambitie bij de initiatiefnemer. Inpassing wordt gezien als iets wat zo nodig moet, de mogelijkheden en voordelen van een zorgvuldige inpassing worden nauwelijks onderkent. Het resultaat is maar al te vaak een te groot bedrijf op de verkeerde plek en een onaantrekkelijk beeld. Doordat kavels in veel gevallen tot de rand worden volgebouwd is er ook nauwelijks ruimte voor een fatsoenlijke inpassing.”
De ARO gaat niet over de locatie van een ontwikkeling, maar mag wel uitspraken doen over de ruimtelijke kwaliteit ervan. Soms is de plek echter te gevoelig, te kwetsbaar. Jan constateert dat je op twee niveaus kunt kijken. “Het eerste niveau is dat van het individuele bedrijf. De ARO heeft een rol bij het beoordelen van plannen, binnen de gegeven condities. Het economische argument om te ontwikkelen blijft vaak beperkt tot de eigen kavel. De kavelgrootte bepaalt vervolgens de uiteindelijke omvang van het bedrijf. De rol van de ARO is dan beperkt. De ARO kan echter ook de eis stellen om op het hogere schaalniveau naar plannen te kijken. Hierbij is de gemeente aan zet om een beeld te schetsen van het totaal aan (te verwachten) ontwikkelingen en hier een visie op te ontwikkelen. Op dit moment gebeurt dit niet of nauwelijks. Een goed verhaal ontbreekt vaak. De gemeente neemt een te afwachtende rol aan en verdedigt steeds individuele groeibehoefte.”
“Het is tijd voor een goed onderbouwde gemeentelijke visie, die voorsorteert op de komende schaalvergroting van bedrijven. Hiervoor zou per bebouwingslint een typering moeten worden gegeven, met onder ander het percentage agrarische bebouwing en de mate van openheid en contact met het achtergelegen poldergebied”, zegt Jan. “Ik pleit dus voor een cultuurhistorische en ruimtelijke toets, maar ik vind dat daarnaast ook een analyse nodig is van de mate van dynamiek in een lint. Op basis hiervan zou moeten worden bepaald waar en hoeveel bedrijven kunnen groeien en welke eisen er aan de inpassing worden gesteld. Nog gave linten en doorzichten moet je zoveel mogelijk koesteren.”
“Er zou op een kavel altijd een bepaald percentage ruimte vrij gehouden moeten worden voor landschappelijke inpassing.”
De ARO kan regels meegeven voor individuele kavels en plannen daarop beoordelen, maar er zijn daaraan voorafgaand ook spelregels nodig op het niveau van de linten als geheel. Jan en Eric-Jan stellen voor om bij de behandeling van afzonderlijke plannen eerst de betrokken gemeente aan het woord te laten over welke informatie ze heeft op een hoger schaalniveau. Vervolgens kan ingegaan worden op het plan. Jan: “Nu zie je nog te vaak dat er een dik rapport wordt voorgelegd aan de ARO, met veel achtergrondinformatie die je uiteindelijk niet terugvertaald ziet in de kwaliteit van een plan. Het zou veel beter zijn om kortere, meer gerichte informatie aan de ARO te presenteren. De provincie kan een rol spelen om te stimuleren dat het op deze manier gaat.”
Het gaat volgens Eric-Jan om een collectieve inspanning, het in evenwicht brengen van eigendom en programma en pas daarna om de kwaliteit van de inpassing zelf. “Als de basis goed is kun je vervolgens concrete kwaliteitsrichtlijnen meegeven met betrekking tot de afstand tot de weg, de inrichting van het voorterrein, het doorzicht naar het landschap en de invulling van de randen van de kavel. Als geconstateerd wordt dat het programma te zwaar is in verhouding tot de beschikbare ruimte zou je als ARO eigenlijk pas advies moeten geven als deze beter in evenwicht zijn”, aldus Eric-Jan. “Er zou op een kavel altijd een bepaald percentage ruimte vrij gehouden moeten worden voor landschappelijke inpassing”.
“Terugkomend op de locatie waar ontwikkelingen plaatsvinden zouden plannen wat minder eigendoms-gestuurd moeten zijn”, zegt Jan. “Vroeger werd bijvoorbeeld door middel van ruilverkaveling gezocht naar een herschikking van bedrijven en eigendommen. Los van de nadelen van ruilverkaveling, zou iets dergelijks wellicht een oplossing kunnen zijn om te voorkomen dat bedrijven op ongewenste locaties ontwikkelen.”
Jan geeft aan dat sommige gebieden kwetsbaarder zijn dan andere. “Daar is extra aandacht nodig voor ruimtelijke kwaliteit. In andere delen waar weinig kwaliteit is zou je de ontwikkelingen meer los kunnen laten”. Eric-Jan is het daar niet helemaal mee eens: “Ook op plekken waar nu weinig kwaliteit is moet je extra aandacht hebben voor plannen en kun je nieuwe kwaliteit toevoegen. De ruimtelijke kwaliteit zou in alle gevallen moeten verbeteren.”
Samenvattend heb je op een hoger schaalniveau een goede analyse, een goed verhaal nodig. Hier moet het inhoudelijke programma van bedrijven op afgestemd zijn. Daarna volgt het ontwerp, waaraan je vervolgens ook weer een aantal eisen kunt stellen. “Één adviesronde bij de ARO is dus niet voldoende, het is meer een begeleidingstraject dat al in een heel vroeg stadium van planvorming start”, aldus Jan. “De ARO moet daarbij niet strenger worden, maar wel nog helderder in haar advies”, sluit Eric-Jan af.
Jan Winsemius
Planeconoom
vast lid van de ARO sinds oktober 2014
Mede-eigenaar van Bureau Middelkoop, docent op diverse opleidingen.
Aandachtsgebieden:grondbeleid, planeconomie, ruimtelijke kwaliteit en de corporatiesector.
Eric-Jan Pleijster
Landschapsarchitect
vast lid van de ARO sinds september 2015
Partner en oprichter van LOLA landscape architects.
Aandachtsgebieden:landschappelijk ontwerp, landschappelijke inpassing, ontwikkeling van ruimtelijke meerwaarde, duurzaamheid en biodiversiteit.
- 1. Bedrijfsverplaatsing Blankendaal, Spierdijkerweg 94-95 Spierdijk, gemeente Koggenland
- 2. Uitbreiding bollenbroeierij Julianastraat 25, Avenhorn, gemeente Koggenland
- 3. Uitbreiding agrarische bouwpercelen, locaties Mijzerdijk 6a (Ursem) en Westeinde 339a (Berkhout), gemeente Koggenland
- 4. Uitbreiding Dekker Chrysanten, Julianaweg 6a Hensbroek, gemeente Koggenland (2e behandeling)
Het plan betreft de verplaatsing van het loon- en aannemersbedrijf Blankendaal vanuit de dorpsrand in Obdam naar het landelijk gebied bij Spierdijk. De reden voor de verplaatsing is de verbreding van het project N23 Westfrisiaweg (aanleg van een rotonde), waarvoor de gronden van het bedrijf, op de locatie Dorpsstraat 39 te Obdam, nodig zijn.
Het voornemen is om het bedrijf te verplaatsen naar de locatie Spierdijkerweg 95 en op de achterliggende agrarische gronden. De bestaande stolp aan de Spierdijkerweg wordt gesloopt. De bouwtechnische kwaliteit van de stolp is namelijk in dermate slechte staat dat hergebruik van de stolp in alle redelijkheid niet mogelijk is. Vandaar dat deze wordt vervangen door een nieuwe bedrijfswoning bij het bedrijf. De bedrijfswoning zal qua omvang niet groter worden dan de huidige stolp.
De overige bebouwing op het perceel wordt eveneens gesloopt en vervangen door een tweetal nieuwe loodsen met een gezamenlijke oppervlakte van 3.000 m². De nieuwe loodsen worden aan de oostzijde van de bedrijfswoning gesitueerd. Opslag zal voornamelijk aan de achterzijde van de gebouwen of inpandig plaatsvinden. De bestaande toegang van het erf blijft gelijk. De huidige oppervlakte van het bouwperceel bedraagt circa 1,6 ha en zal in de nieuwe situatie circa 2,0 ha bedragen. Verder is het plan om op de locatie Spierdijkerdijkerweg 94 de bedrijfsbestemming naar een woonbestemming te wijzigen. De bestaande bebouwing op het perceel blijft hier behouden.
In het verleden zijn meerdere andere locaties onderzocht, waar de betrokken ondernemer zelf niet mee verder is gegaan. Er is onder meer gekeken naar de locaties aan het Duinweid en aan de Dorpsstraat. De locatie aan het Duinweid bleek financieel niet haalbaar vanwege de aanleg van een nieuwe ontsluiting en de locatie aan de Dorpsstraat is niet doorgegaan door een voor de ondernemer te hoge vraagprijs.
Door het projectbureau N23 is aangegeven dat wat betreft de bedrijfsverplaatsing naar de locatie Spierdijkerweg 94-95 sprake is van enorme tijdsdruk. Het projectbureau N23 Westfrisiaweg heeft in januari 2015 van de gemeente Koggenland vernomen dat de gemeente niet in kan stemmen met de in het basisontwerp gekozen oplossing voor de noordelijke aansluiting van de N23 Westfrisiaweg op de Dorpsstraat te Obdam. Dit heeft tot een heroverweging van het ontwerp geleid.
Landschappelijke inpassing (bron: Beeldkwaliteitsplan Spierdijkerweg,(Rho adviseurs, april 2016)
Impressie van het bedrijf, gezien vanaf de provinciale weg N507 (bron: Beeldkwaliteitsplan Spierdijkerweg, Rho adviseurs, april 2016)
ARO-advies (19 april 2016)
De ARO geeft aan dat het bedrijf vanuit ruimtelijk kwaliteit gezien veel beter op een bedrijventerrein had kunnen worden gesitueerd dan op deze landschappelijk kwetsbare locatie. Eigenlijk moet je deze ontwikkeling niet in het open landschap willen en al helemaal niet op een plek waar deze de poort tot het dorp domineert.
Gegeven het feit dat dit, na toezeggingen door meerdere partijen, toch de plek wordt, dient het uiterste te worden gedaan om het terrein zo goed mogelijk in te passen en vorm te geven. De ARO kan instemmen met de afstand die aangehouden wordt tussen de grote loodsen en het bebouwingslint, waardoor het verschil in maat en schaal goed afleesbaar is. De heldere en strakke inrichting van het terrein kan ook op instemming rekenen. Afschermende, opgaande beplanting aan de zijde van de provinciale weg is minder gepast. De commissie vraagt de initiatiefnemer om nog een laatste inspanning te doen om de grote loods aan de zijde van de provinciale weg verder op te schuiven in zuidelijke richting, zodat er meer ruimte ontstaan tussen de weg en het terrein. Onder de strikte voorwaarde dat het voorgestelde brede helofytenfilter aan de noordoostzijde tot aan de voorzijde wordt doorgetrokken kan de ARO akkoord gaan. Dit betekent dat voor de situering van de schuur dat deze lijn als uiterste grens wordt aangehouden. Initiatiefnemer geeft aan het plan hierop aan te passen.
Op de locatie Julianastraat 25 te Avenhorn is een bloembollenbedrijf gevestigd. Er zijn plannen ontwikkeld om aan de zuidoost- en zuidwestzijde van de bestaande bebouwing een uitbreiding van de bedrijfsbebouwing te realiseren. Hierbij gaat het om schuurkassen en schuurhallen. Na realisatie van de plannen zal het bouwblok een omvang van bijna 2 ha hebben.
Daarnaast is het plan om een nieuwe bedrijfswoning te realiseren. De bestaande bedrijfswoning is namelijk reeds omgevormd tot bedrijfs- en logiesgebouw en is dus niet meer als bedrijfswoning in gebruik. In het gebouw worden 4 seizoenarbeiders gehuisvest en er is tevens een kantine aanwezig. Voor het wijzigen van het gebruik van de huidige bedrijfswoning in een bedrijfsgebouw- en logiesgebouw is op 30 december 2015 een omgevingsvergunning verleend.
Erfinrichtingsplan (bron: Wijzigingsplan Julianstraat 25 Avenhorn, Rho adviseurs, mei 2016)
Foto voorzijde van het huidige bedrijf (bron: Wijzigingsplan Julianstraat 25 Avenhorn, Rho adviseurs, mei 2016)
ARO-advies (25 mei 2016)
De ARO is positief over deze ontwikkeling en heeft een aantal suggesties voor een verbetering van de ruimtelijke inpassing. Aan de voorzijde kan het terrein nog representatiever worden ingericht. De ARO stelt voor om het plastic op het sloottalud aan de voorzijde van het terrein te vervangen door een vorm van beplanting en de niet meer benodigde verharding ter hoogte van de voormalige dienstwoning een groene invulling te geven. De open strook tussen het bedrijf en het Zeugenpad dient ook daadwerkelijk open te blijven. De ARO doet verder de suggestie om het talud van het waterbassin ook aan de achterzijde van het bedrijf als een ‘plint’ door te trekken en hiermee de overgang van de schuurkassen naar het open landschap te verzachten.
Op de locatie Mijzerdijk 6a in Ursem en op de locatie Westeinde 339a in Berkhout is een schapen- en rundveevetweidebedrijf gevestigd. Het plan is om aan de Mijzerdijk 6a een bedrijfswoning te realiseren en op de locatie Westeinde 339a de aanwezige bedrijfsbebouwing te slopen en te vervangen door nieuwbouw. Bij de locatie aan de Mijzerdijk wordt bovendien rekening gehouden met een uitbreiding van de bedrijfsbebouwing in de toekomst. Voorgestelde ontwikkelingen zijn niet passend binnen de huidige bouwvlakken op genoemde locaties. De bouwvlakken dienen daarom vergroot te worden.
Gewenste ontwikkeling locatie Mijzerdijk 6a Ursem (bron: Bestemmingsplan Ursem Mijzerdijk 6a en Berkhout Westeinde 339a, Rho adviseurs augustus 2016)
Gewenste ontwikkeling locatie Westeinde 339a Berkhout (bron: Bestemmingsplan Ursem Mijzerdijk 6a en Berkhout Westeinde 339a, Rho adviseurs augustus 2016)
ARO-advies (8 november 2016)
Over de ontwikkeling in Berkhout heeft de ARO weinig opmerkingen. Het gaat hier om een landschappelijk minder gevoelige polder, waar zich al meer grotere bedrijven bevinden, en de ontwikkeling is bovendien vanaf het lint niet of beperkt zichtbaar.
Wat betreft de ontwikkeling van het bedrijf op Mijzerdijk 6a is de commissie kritischer. Het gaat hier om een zeer kwetsbare open polder, waar zeer zorgvuldig met nieuwe ontwikkelingen moet worden omgegaan. Het is niet te voorkomen dat een dergelijk bedrijf zich hier vestigt, maar het gaat om een bedrijf dat geen enkele ruimtelijke of functionele relatie heeft met deze plek. De ARO doet een dringend beroep op de gemeente om integraler te kijken naar de ontwikkelingen die hier langs de Mijzerdijk plaatsvinden en zich hierbij meer rekenschap te geven van de kwetsbaarheid van het gebied. Er is nog geen ontwerp voor de bedrijfsgebouwen, maar kijkend naar de tekeningen lijkt het alsof het hele bouwvlak wordt volgebouwd. Om dit te voorkomen zou het bouwvlak wat ruimer in zijn jasje moeten zitten. Er zou ook beter inzichtelijk moeten worden gemaakt hoe je deze plek vanaf de dijk en vanuit de polder gaat beleven. De ARO wil graag meedenken bij de verdere uitwerking van het plan en ziet het plan daarom graag nog een keer terug als het verder is uitgewerkt. Om die reden wordt nog geen positief advies gegeven over de ontwikkeling. Als het plan terug komt beziet de ARO het bovendien graag in samenhang met de andere ontwikkelingen die gaande zijn langs de Mijzerdijk.
Ten westen van Hensbroek is aan de Julianaweg 6a het bedrijf Dekker Chrysanten gelegen. Dekker Chrysanten is één van de grootste chrysantenveredelingsbedrijven ter wereld en heeft vestigingen in meerdere landen. In Hensbroek is de hoofdvestiging gelegen. Op deze locatie worden chrysanten veredeld en vermeerderd. Naast de locatie in Hensbroek heeft het bedrijf productievestigingen in Tanzania en Bolivia. Daarnaast heeft het bedrijf verkoopkantoren in Nederland, Zuid Afrika, Brazilië en Colombia. Dekker Chrysanten is daarmee een grote internationaal opererende speler in de markt van het veredelen van bloemen.
Om de marktpositie verder uit te breiden, is ruimte voor vernieuwing en uitbreiding noodzakelijk. De huidige bouwmogelijkheden zijn volledig benut. De laatste uitbreiding dateert uit 2010, waarbij met een projectbesluit medewerking is verleend aan de uitbreiding van het kantoor en laboratorium. Door het kapitaalintensieve karakter van de bedrijfsactiviteiten, zou verplaatsing een te grote kapitaalsvernietiging betekenen. Bovendien is een onderbreking van de bedrijfsactiviteiten geen optie. Op korte termijn is een uitbreiding van de bedrijfsvloeroppervlakte gewenst. Daarom wordt beoogd het bedrijf in eerste instantie westwaarts, richting het Oudelandsdijkje, uit te breiden met een oppervlakte van maximaal 5 ha.
Luchtfoto huidige bedrijf Dekker Chrysanten, boven in beeld, aan de noordzijde van de Julianaweg (bron: aanvullende beelden beeldkwaliteitsplan, Rho adviseurs, december 2016)
Impressie nieuwe situatie, gezien vanuit het westen (bron: aanvullende beelden beeldkwaliteitsplan, Rho adviseurs, december 2016)
ARO-advies (13 december 2016)
De ARO is positief over dit plan. Een aantal opmerkingen betreft vooral de voorzijde en kanaalzijde van het bedrijf. De ARO begrijpt dat het bedrijf bestaat uit gebouwen met uiteenlopende functies, maar het geheel zou zo strak mogelijk in het landschap moeten staan, met zo min mogelijk ‘uitstulpingen’. Verrommeling moet worden voorkomen. De ARO stelt voor om het waterbassin aan de westzijde een meer langgerekte vorm te geven, parallel aan de westzijde van de kas, waardoor de hoofdvorm van de kas meer wordt ondersteund. Wat betreft de toegepaste beplanting wordt geadviseerd om ‘tuinieren’ te voorkomen en vooral te kiezen voor beplanting van een schaal die past bij de polder. In plaats van soorten als taxus dient meer gebiedseigen beplanting te worden toegepast.
